Por que ter um terreno regularizado?

Tem pensado se deve ou não regularizar o seu imóvel, deixando a documentação em dia? Então esse artigo é para você. Mostraremos todas as desvantagens que um terreno irregular possui e também como resolver essas irregularidades. Uma das maiores dúvidas entre posseiros e proprietários é sobre a regularização fundiária, estar em dia com impostos da prefeitura ou órgãos estaduais e federais. Quais são as vantagens da regularização e quais desvantagens de manter irregular? Vale a pena investir em um projeto visando a regularização fundiária?

Em terrenos considerados urbanos, as documentações são direcionadas à prefeitura municipal e ao cartório de registro de imóveis do próprio município.

Já em imóveis rurais, a parte burocrática é ligada ao INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e demais órgãos públicos como Receita Federal, Ministério do Meio Ambiente representado pelo IBAMA (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis), entre outros.

Estas documentações seriam: escritura, compra e venda de imóveis, matrícula, certidões, entre outros documentos, isto para imóveis urbanos. Para terrenos rurais, além dos já citados, ainda há o certificado de georreferenciamento, CCIR, ADA, CAR, CNIR, NIRF e ITR.

DESVANTAGENS DE MANTER UM TERRENO IRREGULAR

Há desvantagens financeiras, processos judiciais ou até perda de propriedade, o que não é nada bom para quem usufrui do bem. Aumento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). Imagine seu imóvel sendo visto como clandestino ou abandonado pelas entidades públicas. A família do proprietário não poderá herdá-lo. Desapropriação. Obstáculos para obtenção Alvará, dificultando a criação de um negócio ou locação do imóvel para fins comerciais. Será invalidado qualquer possível venda ou transferência do terreno para um terceiro. E por último, receber multas.

VANTAGENS DE REGULARIZAR UM IMÓVEL

A primeira e mais importante é que recebe o direito de usufruir do bem e o direito de propriedade. Valorização imobiliária. Garantia de herança para a família. Possíveis linhas de crédito oferecidas pelos bancos. Além de se livrar de vez das desvantagens citadas no parágrafo anterior.

CCIR

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural é o documento expedido pelo INCRA que comprova a regularidade cadastral do imóvel rural, sendo indispensável para legalizar em cartório qualquer movimentação ou hipoteca do mesmo.

Além de auxiliar na construção de malha fundiária brasileira, o INCRA classifica e identifica terrenos passíveis de desapropriação ou fiscalização.

Benefícios

CCIR é indispensável para legalizar em cartório a transferência, o arrendamento, a hipoteca, o desmembramento ou remembramento e a partilha de qualquer imóvel rural (por exemplo, "sucessão causa mortis"). É essencial também para a concessão de crédito agrícola pois é exigido por bancos e agentes financeiros. Ele funciona como uma espécie de CPF para o imóvel rural, essencial para qualquer transação que se deseja realizar referente ao mesmo.

CNIR

O Cadastro Nacional de Imóveis Rurais compreende uma base de dados estruturais sobre os imóveis rurais, sob responsabilidade do Incra e da Secretaria da Receita Federal. Ambos são responsáveis pela confecção do Manual do CNIR, cuja última versão foi a 1.6, prevista no parágrafo único do art. 3º da Instrução Normativa – IN Conjunta RFB/Incra nº 1.968, de 2020.

Nesta versão, o Manual do CNIR continua sendo a fonte de orientação para os titulares de imóveis rurais apresentarem o serviço Gerenciar Vinculação, que representa a integração entre os dois maiores cadastros territoriais de imóveis rurais do país. Esses cadastros são o Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), de gestão do INCRA, e o Cadastro de Imóveis Rurais (CAFIR), de gestão da RFB.

Benefícios

O sistema busca simplificar as obrigações dos titulares de imóveis rurais cadastrados tanto no INCRA quanto na Secretaria da Receita Federal, garantindo a integração e a convergência de dados entre as bases de dados do Sistema Nacional de Cadastro Rural do Incra e do Cadastro de Imóveis Rurais da Receita Federal.

De acordo com a Instrução Normativa Conjunta nº 1.968/2020, publicada no Diário Oficial da União de 23 de julho de 2020, os titulares de imóveis rurais (pessoas físicas e jurídicas) devem vincular o cadastro de suas propriedades e posses no CNIR nos seguintes:

Imóveis rurais com área menor ou igual a 50 hectares: até 30 de dezembro de 2022.

CAR

O Cadastro Ambiental Rural é obrigatório para todos os imóveis rurais públicos ou privados. Trata-se de um cadastro digital de caráter declaratório cujo principal objetivo é a criação de uma base de dados para orientação em relação ao controle, monitoramento e alocação de recursos para a preservação ambiental.

É necessário identificar as áreas de preservação ambiental no interior da propriedade para a realização deste tipo de serviço.

Benefícios

Obtenção de crédito agrícola com menores taxas de juros e maiores prazos na realização de pagamentos, ponto final da necessidade de averbar as áreas de preservação nas matrículas em cartório, ampliação das linhas de financiamento, condições mais confiáveis durante a contratação de um seguro agrícola e isenção de impostos sobre insumos.

Facilita a verificação das APP (Área de Preservação Permanente), RL (Reserva Legal) e demais áreas de uso, aumentando assim, o crédito tributário e diminuindo o ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural). Por último, a melhor transição no PRA (Programa de Regularização Ambiental), uma das exigências do programa é que já haja o Cadastro Ambiental Rural para participar.

ADA

Segundo o Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais (IBAMA) o Ato Declaratório Ambiental, instituído pela Lei nº 6.938/1981 é um instrumento legal, que possibilita ao proprietário rural a redução do Imposto Territorial Rural (ITR), em até 100%, quando é declarado no documento de informação e apuração (DIAT/ITR):

Áreas de Proteção Permanente (APP);

Reserva Legal (ARL);

Reserva Particular do Patrimônio Natural (RPPN);

Interesse Ecológico (AIE);

Servidão Ambiental (ASA);

Áreas Coberta por floresta Nativa (AFN);

E Áreas Alagadas para Usinas Hidrelétricas (AUH).

Benefícios

A isenção de impostos sobre áreas de interesse ambiental já é, por si só, benéfica e ainda estimula a preservação e proteção da flora e das florestas e, consequentemente, contribuir para a conservação da natureza e melhor qualidade de vida.

NIRF

O Número do Imóvel na Receita Federal trata-se do número identificador do imóvel na base de dados da Receita Federal. O número é gerado a partir da inscrição do imóvel no CAFIR que é um sistema da Receita Federal destinado a atividades tributárias sobre imóveis rurais.

Uma outra forma de se obter o NIRF é através da associação dos dados da Receita Federal ao imóvel cadastrado no INCRA durante o CNIR.

Benefícios

A inscrição do imóvel no CAFIR seguida da emissão do NIRF torna possível a cobrança e regularização das questões que envolvem o Imposto Territorial Rural (ITR).

Somente em posse deste número é possível fazer a emissão da Declaração do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (DITR).

ITR

O Imposto Territorial Rural trata-se de um tributo federal que deve ser pago anualmente pelo proprietário rural. Seu valor é determinado de forma proporcional ao tamanho da área da propriedade e é reduzido de acordo com o cumprimento das funções da propriedade rural, ou seja, quanto mais a terra é utilizada para atividades agropecuárias, menor é o imposto.

Um fator importante sobre o ITR é que deve ser declarado no município onde se encontra a sede do imóvel rural. Caso não haja uma sede, o ITR é declarado no município detentor da maior parte do imóvel.

Benefícios

O ato de não declarar o ITR impossibilita a venda da propriedade territorial rural. Não é possível obter créditos e financiamentos agrícolas quando não ocorre a declaração anual do ITR.

Para fins de ITR, seria necessário já haver realizado o CCIR e o registro no CAFIR. Após obtém-se o NIRF e assim é possível a geração do DITR. Este último recomenda-se a geração do ADA para descontos no DITR.

Ao fim deste blog, vale a pena ou não regularizar seu terreno? Este é um serviço prestado pela Mensurar Júnior, uma empresa júnior focada na regularização fundiária de imóveis, topografia em geral, mapas temáticos, georreferenciamento, aerolevantamento com drone, remembramento e desmembramento de lotes, locação de obras. Estamos aqui para tornar sua preocupação em solução de forma profissional com preço júnior, abaixo do mercado sênior.

Redator: Hugo Barros

Revisão: Setor de Projetos

Referências Bibliográficas

https://blog.galazzoengenharia.com.br/imoveis-irregulares-desvantagens/

http://engenhariaponto.com.br/conheca-as-consequencias-de-um-imovel-irregular/

https://tribunademinas.com.br/especiais/meuimovel/13-09-2018/o-que-deve-ser-analisado-na-hora-de-escolher-o-terreno.html

https://imovelguide.com.br/forum/discussao/registro/19529/quais-os-passos-para-regularizar-um-terreno-de-posse#:~:text=Para%20regularizar%20a%20situa%C3%A7%C3%A3o%20do,posse%20e%20os%20propriet%C3%A1rios%20anteriores.